본 가이드는 참고용입니다. 수수료·시장 관행·임대차 규정은 에미리트마다 다르고 수시로 바뀝니다. 계약 전 Dubai Land Department 등 해당 에미리트 공식 기관에서 최신 규정을 확인하세요.
한 줄 요약
온라인 검색 → 에이전트와 뷰잉 → 협상·예약 → 계약서 서명 → 수표 + 보증금 전달 → Ejari 등록 → 입주 허가(move-in permit) → 입주. 빠른 시장에선 전체가 1~3주, 이후 Ejari·유틸리티 등 서류 작업이 며칠 더 걸립니다.
1단계 — 검색
UAE 임대 시장은 세 플랫폼이 지배합니다:
| 플랫폼 | 특징 |
|---|---|
| Property Finder | 매물 최다급, verified 리스팅, 에이전트 평점 |
| Bayut | 비슷한 커버리지 + 지역 가이드·시세 데이터 강점 |
| Dubizzle | 집주인 직거래·룸셰어 매물 포함 |
리스팅 함정 주의: "chiller free"(냉방비 포함 — 큰 차이, 유틸리티 가이드 참조), 다른 유닛 사진 재활용, 전화 유도용 미끼 가격. 주변 시세보다 20% 싸면 일단 미끼 매물로 의심하세요.
2단계 — 뷰잉과 에이전트
거의 모든 임대는 에이전트를 거칩니다. 계약 전 두 가지 체크:
- 에이전트는 RERA 등록이어야 합니다(두바이) — BRN(Broker Registration Number)을 물어보고 Dubai REST 앱에서 검증.
- 수수료는 연 임대료의 약 5% (최소 AED 5,000 선인 경우 많음), 세입자 부담. 약간의 협상은 가능하지만 면제는 드뭅니다.
뷰잉은 실제로 집에 있을 시간대에. 수압, 에어컨 소음, 휴대폰 신호를 확인하고 — 구축 건물이면 DEWA 요금이 얼마나 나왔는지 물어보세요.
3단계 — 예약과 협상
유닛을 정하면 보통 홀딩 디파짓(보증금 상당액)을 내고 매물을 잡습니다. 협상 카드, 힘 센 순서로:
- 수표 장수 — 1장(1년치 선납) 제시가 가장 강력한 할인 카드.
- 초반 rent-free 기간, 또는 집주인이 에이전트 수수료 부담(드물지만 약세장에선 가능).
- 페인트·딥클리닝·가전 수리 등 소소한 작업 — 반드시 계약서에 명기.
4단계 — 보증금과 수표
- 보증금: 시장 관행은 unfurnished 연 임대료의 5%, furnished 10%. 퇴거 시 손상분 제외 후 환급 — 입주 시 모든 곳을 사진으로 남기세요.
- 렌트 수표: UAE는 여전히 선일자 수표(post-dated cheque) 기반. 통상 연 1~4장(6~12장도 있지만 프리미엄 붙음). 각 수표에 해당 월 날짜를 적고 집주인이 그 날짜에 입금합니다.
선일자 수표는 진지하게: 부도 수표는 민사 청구·벌금, 경우에 따라 출국 금지까지 이어질 수 있습니다. 결제일에 커버 못 할 수표는 절대 쓰지 마세요. 아직 수표책이 없다면 계좌 이체·카드 결제를 받는 집주인도 있으니 문의 — 수표책 발급은 은행 계좌 개설 가이드 참조.
5단계 — 임대차 계약서 (Tenancy Contract)
두바이는 표준 Unified Tenancy Contract 양식을 씁니다. 서명 전 다음이 명시됐는지 확인:
- 연 임대료, 수표 장수, 각 수표의 금액·날짜
- 에어컨 유지보수·소규모 수리(관행: 약 AED 500 이하 세입자, 초과분 집주인)·퇴거 시 페인트 비용 부담 주체
- 냉방(chiller)이 포함인지 별도 청구인지
- 갱신 조건과 중도 해지 조항(보통 임대료 2개월치 위약금 — 조기 퇴거 가능성이 있으면 협상해서 넣기)
6단계 — Ejari 등록
Ejari(두바이) / Tawtheeq(아부다비) 등록은 법적 의무이고 이후 모든 것의 관문입니다 — DEWA, 학교 등록, 가족 비자. 두바이 온라인 기준 약 AED 220. 단계별 절차는 Ejari / Tawtheeq 가이드 참조.
7단계 — 입주 허가 (Move-in Permit)
타워·게이티드 커뮤니티 상당수는 이사 전에 건물 관리사무소의 **move-in permit(NOC)**을 요구합니다. 보통 Ejari 증서 + Emirates ID, 엘리베이터 사용 보증금(환급)을 요구하는 곳도 있음. 당일 예약이 안 되는 커뮤니티가 많으니 며칠 전에 신청하세요.
갱신·임대료 인상·퇴거 통보 — 세입자 권리
세입자가 돈을 가장 많이 흘리는 구간입니다.
- 임대료 인상은 RERA Rental Index로 상한이 정해져 있습니다 (두바이, Decree 43 of 2013). 현재 임대료가 지역 평균 대비 얼마나 낮은지에 따라: 10% 미만 낮으면 인상 불가, 이후 구간별로 5% → 10% → 15% → 최대 20%. 인상 통보를 받으면 수락 전에 공식 RERA Rent Calculator(Dubai REST 앱 / DLD 사이트)에서 확인하세요.
- 90일 통지: 집주인이 임대료·조건을 바꾸려면 계약 만료 90일 전 서면 통지가 필수. 통지가 없었다면 인상 없이 같은 조건으로 갱신됩니다.
- 퇴거 요구는 공증된 12개월 통지 + 법정 사유(본인 거주, 매각, 철거·대수선)가 있어야만 가능. "더 비싸게 재임대하고 싶어서 나가라"는 법적 근거가 없습니다.
- 분쟁은 Rental Disputes Centre (RDC) — 접수 수수료는 연 임대료의 일정 비율이고, Ejari 등록 계약을 가진 세입자는 상한 초과 인상 건에서 대부분 이깁니다.
아부다비·북부 에미리트는 별도의(대체로 더 느슨한) 인상 규정을 씁니다 — 현지 기준으로 확인하세요.
체크리스트
- 에이전트 BRN 검증, 수수료 서면 합의
- 수표 장수·보증금·에어컨 책임이 계약서에 명시
- 입주 사진 촬영 후 집주인과 공유
- DEWA·입주 허가 전에 Ejari 등록
- 만료 약 100일 전 캘린더 알림 (90일 통지 윈도 감시용)