본 가이드는 참고용입니다. 수수료·절차는 에미레이트 기관별로 바뀝니다. 최신 정보는 관할 기관 공식 사이트에서 확인하세요.
테넌시 등록이 뭐고 왜 필수인가
UAE에서는 모든 장기 임대차 계약을 에미레이트별 공식 시스템에 등록해야 합니다. 단순 형식이 아니라 아래 여러 행정 절차의 전제 조건입니다.
- 유틸리티 계정 개설 (DEWA / ADDC / SEWA / FEWA)
- 거주 비자 갱신
- 자녀 학교 등록 (대부분의 KHDA·ADEK 인가 학교)
- 가족 sponsorship 비자
- 임대 분쟁 발생 시 법적 보호 (Rental Disputes Centre 등)
등록 없이 입주는 가능하지만 위 어느 하나 하려고 하면 곧바로 막힘.
에미레이트별 시스템
| 에미레이트 | 시스템명 | 주관 기관 | 온라인 |
|---|---|---|---|
| Dubai | Ejari | RERA (Dubai Land Department 산하) | Dubai REST 앱 · Ejari 포털 |
| Abu Dhabi | Tawtheeq | DMT (Department of Municipalities & Transport) | TAMM 플랫폼 |
| Sharjah | Etimad / Sharjah Municipality tenancy | Sharjah Municipality | 샤르자 시청 센터 |
| Ajman | Ajman Municipality tenancy contract | Ajman Municipality | 시청 + 일부 온라인 |
| RAK · UAQ · Fujairah | 각 시청(Municipality) tenancy | 각 에미레이트 시청 | 주로 오프라인 |
두바이·아부다비는 디지털화 높음. 북부 에미레이트는 여전히 현장 방문 비중 큼.
준비물 (공통)
- 임대차 계약서 (Tenancy Contract) — 집주인 서명 완료본
- 집주인 여권 사본 + Emirates ID (외국인 집주인인 경우)
- 소유권 증서 (Title Deed) 사본
- 본인 여권 + 거주 비자 + Emirates ID (외국인 세입자)
- 본인 연락처 + 이메일
- 계약 기간·연간 임대료·지급 수표 매수 정보
절차 — Dubai (Ejari 예시)
- Dubai REST 앱 또는 Ejari 포털 로그인 (UAE PASS 연동)
- 임대차 계약 정보 + 서류 업로드
- 수수료 결제 — AED 220 (온라인 기준, 2026) + VAT
- 시스템 확인 후 Ejari Certificate 발급 (PDF)
- 이 Certificate 번호가 DEWA·거주비자·학교 등록 등에 사용됨
처리 시간: 온라인 즉시~수 시간, 오프라인 1-2일.
절차 — Abu Dhabi (Tawtheeq)
- 집주인 또는 집주인 대리인(부동산)이 주로 등록합니다 (세입자 직접보다).
- TAMM 플랫폼에서 계약 입력 → Tawtheeq Number 발급 → 세입자와 공유
- 수수료는 집주인 부담이 일반적 (계약서에 명시하는 경우 多)
집주인이 "Tawtheeq 안 할게요" 하면 그 집은 피하는 게 안전 — 추후 ADDC·비자 갱신 때 문제 발생.
흔한 gotcha
1. Ejari 없이 DEWA 개설 불가 (두바이)
DEWA 신규 가입 필수 제출 서류에 Ejari Certificate 들어감. 입주 전 미리 등록하는 게 정석.
2. 연간 임대료 지급 방식이 수표 n장
UAE 관행상 연세 전액을 수표 1~4장으로 쪼개 지급. 계약서에 수표 매수·각 금액·지급일 명시해야 Ejari 등록 가능. Post-dated cheque — 만기 전 결제 실패 시 법적 처벌.
3. 계약 갱신 시 재등록 필요
자동 연장이어도 매년 갱신 수수료 내고 재등록. 잊으면 유틸리티 자동 차단되는 경우 있음.
4. Sub-lease(전대차) 원칙적 불가
집주인 동의서 없이 방 쪼개 임대하면 Ejari 등록 거부 + 벌금. 룸메이트 공동 임차는 명의 쪼개서 원 계약서에 모두 기재.
5. Free Hold vs Lease Hold
외국인 소유 가능 구역(Free Hold)과 불가 구역(Lease Hold)이 에미레이트별로 다름. 임차는 대부분 무관하지만, 구매 고려한다면 사전 확인 필수.
체크리스트
- 계약 서명 전 집주인이 Ejari/Tawtheeq 등록 동의하는지 확인
- 수표 발행 전 Ejari 등록 선행 가능하면 진행
- Ejari/Tawtheeq Certificate 받자마자 DEWA·ADDC·SEWA 등 신청
- Certificate PDF 안전하게 보관 (1년 내 자주 재사용)